Hinweise und Tipps zur Baufinanzierung

Wer eine Immobilie erwerben oder ein Haus bauen möchte, benötigt in der Regel einen Kredit und in der Regel nimmt man ein Hypothekendarlehen auf. Für ein Hypothekendarlehen bieten verschiedenste Banken unterschiedlichste Zinskonditionen an und weil die Baufinanzierung eine sehr langfristige Geschäftsbeziehung mit einer Bank ist, lohnt sich ein Vergleich der Konditionen. Diese berücksichtigen die günstigen Konditionen führender Banken und Kreditinstitute.

Konkret müssen Sie feststellen

• Wieviel Geld Sie monatlich aufbringen können, um Darlehen, Hypotheken und Kredite zurückzuzahlen. Zu berücksichtigen sind dabei Ihre Lebenshaltungskosten, die Kosten für Versicherungen, Verbraucherkredite und dergleichen. Unser Haushaltsrechner ist dafür ein geeignetes Tool.
  
• Wieviel Eigenkapital Sie den Immobilienkauf oder den Hausbau einsetzen können.
• Wie teuer ist die Immobilien, die Sie kaufen wollen wirklich.
  Beim Kauf von Grundstücken/Immobilien müssen bis zu 13,5 Prozent auf den Kaufpreis geschlagen werden. Die Makler-Courtage reicht von 3,5 bis 7 Prozent. Dazu kommen Grunderwerbsteuer (3,5 Prozent), Notargebühren (2 Prozent) und Gerichtskosten (1 Prozent).
• Was kostet der Hausbau tatsächlich, inklusive aller Baunebenkosten. Viele Hausanbieter verschweigen gern, was beim Bauen für Kosten auf Sie zukommen. Oft fehlen in den Angeboten sogar die Erdarbeiten, die Bodenplatte und dergleichen.

Das Eigenkapital - Bitte soviel wie möglich

• Planen Sie, die Immobilie selbst zu bewohnen, sollten Sie soviel Eigenkapital wie möglich investieren. Wir empfehlen 25 bis 30 Prozent der Anschaffungskosten.
  Beim Hausbau werden übrigens Eigenleistungen während der Bauphase teilweise als Eigenkapital angerechnet.

Billige Kredite vom Staat
Die Eigenheimzulage gibt es nicht mehr, aber dafür noch diverse Fördermöglichkeiten von den Bundesländern, die allerdings in der Regel an Bedingungen geknüpft sind. So können Sie unter Umständen Zinsverbilligte oder zinslose Darlehen erhalten. Zudem fördern die Bundesländer vor allem junge, kinderreiche Familien und umweltfreundliches Bauen. 
Die Bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet KFW-Förderprogramme insbesondere als zinsgünstigen Baukredit.

Wohn-Riester: Eigenheimrente
Aus einem Riester-Vertrag angespartes Geld kann für den Hausbau oder Erwerb einer Immobilie für den Eigenbedarf entnommen werden, und auch die Tilgung von Darlehen wird direkt gefördert. Weitere Einzelheiten finden Sie in unter Wohnriester

Eigenleistung 
Wenn Sie am Bau selbst Hand anlegen wollen, können Sie eine Menge sparen. Sie können Ihr Haus zum Beispiel als Ausbauhaus bauen und das Dach selbst dämmen, die Böden verlegen und die Wände streichen. Oder Sie entscheiden sich für einen Rohbau und übernehmen den Innenausbau komplett in Eigenregie.
Allerdings sollten Sie sich bei den Eigenleistungen nicht überschätzen. Der Umfang der möglichen Eigenleistungen ergibt sich aus den handwerklichen Fähigkeiten Ihrer Freunde, der Familie und Ihnen selbst. Bedenken Sie auch den notwendigen Zeitaufwand, Sie müssen Ihre Freizeit reduzieren, wenn Sie beim Bauen selbst Hand anlegen wollen.

Die Belastungsgrenze 
Den Geldgebern ist an soliden Schuldnern gelegen. Deshalb achten diese auf die so genannte Belastungsgrenze. Damit ist der Betrag Ihres Monatseinkommens gemeint, den Sie problemlos jeden Monat zurückzahlen können. Dieser Betrag muss so bemessen sein, dass nicht jede unvorhergesehene Ausgabe Ihre Finanzierung platzen lässt - ein wenig Spielraum ist unbedingt notwendig. Bei der Belastungsgrenze gilt:

• Je höher das Einkommen, desto großzügiger ist sie bemessen.
• Bei einem monatlichen Nettoverdienst von 1278 Euro können etwa 30 Prozent zur Schulden-Rückzahlung eingesetzt werden.
• Bei einem Monatseinkommen (netto) von 1.535 Euro kann man dafür schon 35 Prozent veranschlagen.
• Übersteigt das Nettoeinkommen 1535 Euro, dann können Sie sich durchaus 40 Prozent als Hypothekenlast leisten. 

Die Hypothek
Die tragende Säule einer Immobilien- oder Baufinanzierung ist fast immer die Hypothek einer Bank oder Sparkasse. Für sie gibt es die niedrigsten Zinsen, da sie für das Geldinstitut die höchste Sicherheit bietet.

• Festzins-Hypothek
  Bei der Festzins-Hypothek handelt man mit dem Finanzierungs-Institut einen festen Zinssatz aus. Die Zinsen sind also innerhalb der vereinbarten Laufzeit festgeschrieben.
  Sie können Ihre Kreditbelastung vorab genau kalkulieren und haben nicht das Risiko, dass Sie in Geldnöte durch Zinschwankungen kommen. Nach Ablauf einer festgelegten Frist muss über die Höhe des Zinssatzes neu verhandelt werden. 
• Baukredit mit variabler Verzinsung
  Bei der variablen Verzinsung, fällt oder steigt der Zinssatz je nach Marktlage. Hierbei wird der Zinssatz je nach Zinsniveau am Kapitalmarkt angepasst. Von Vorteil ist dies bei sinkenden Zinsen, jedoch verteuert sich die Finanzierung bei steigenden Zinsen.

Und welche Variante ist nun die Beste? Die meisten Experten sind sich sicher, dass die derzeitige Niedrigzinsphase nicht mehr ewig anhält und die Zinsen auch mal wieder ansteigen. Deswegen erscheint derzeit der Abschluss einer Festzins-Hypothek sinnvoll, bei der die Zinshöhe auf mindestens 10 Jahre festgeschrieben ist. Übrigens hat sich gezeigt, dass die ersten zehn Jahre meist finanziell die schwierigsten sind. Danach geht's leichter voran.

Aktuelle Zinsentwicklung, bereitgestellt durch Interhyp.

Die Belastung
Die Belastung ist der Betrag, den Sie monatlich für Ihre Hypotheken, Darlehen und Kredite aufbringen müssen. Die Belastung setzt sich aus Zinsen und Tilgung zusammen. Meist beträgt die Tilgung 1 Prozent vom Anfangsdarlehen. Wer jedoch die finanziellen Möglichkeiten hat, sollte eine Hypothek mit 2 oder 3 Prozent Anfangstilgung abschließen. 

Eine Hypothek reicht nicht aus
Eine Hypothek ist leider meist nicht ausreichend. Mit der ersten lassen sich in der Regel nur 50 bis 60 Prozent der gesamten Erwerbskosten beleihen. So hoch setzen die Baufinanzierer den Wert Ihrer Immobilie an. Sie gehen dabei nicht vom tatsächlichen Wert aus, sondern von dem Erlös den Sie bei einer Zwangsversteigerung erzielen könnten. Den darüber hinausgehenden Finanzierungsbedarf können Sie entweder mit einer zweiten, teureren Bankhypothek oder einem zweiten Bauspar-Darlehen decken. Die zweite Hypothek wird im Grundbuch nachrangig eingetragen und ist somit für die Geldinstitute risikoreicher. Deswegen sind auch die Zinsen höher. Ausnahme: das Bauspar-Darlehen. 

Das Bauspar-Darlehen
Die Pluspunkte eines Bausparvertrags sind niedrige Zinsen, auch bei nachrangigem Grundbucheintrag, jedoch werden Sie zum Vorsparen gezwungen, weil Sie schon lange vor dem Immobilienkauf mehr oder weniger regelmäßig Eigenkapital ansammeln müssen.
Von Nachteil bei einem Bausparvertrag ist, dass die Bausparkasse keine Zuteilungszusagen macht. Deswegen können Sie nicht sicher sein, wann Ihr Darlehen ausgezahlt wird. 

Die Lebensversicherungs-Hypothek
Eine Lebensversicherungs-Hypothek lohnt sich allerdings nur, wenn Sie eine bereits vorhandene Police als Grundlage für das Darlehen heranziehen können. Denn dort besteht schon ein Rückkaufswert (Angespartes Versicherungsvermögen). Der Neuabschluss einer Police zur Immobilien-Finanzierung lohnt sich hingegen für Selbstnutzer meistens nicht. Außerdem beleihen Versicherer nur bis zu 45 Prozent des Beleihungswerts. 

News

Bauzinsen auf Jahrestief
Für Laufzeiten von 5 Jahren liegen die Konditionen der Banken derzeit bei 3% und für eine Laufzeit von 10 Jahren sind Effektivzinsen unter 4 % möglich. Auch die Zinsen für längere Laufzeiten sind im Moment ideal für Bauherren und Immobilienkäufer. (FH 19.09.09)

Tipps
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